وام 2 میلیارد تومانی مسکن به چه کسانی پرداخت می‌شود؟
بازار مسکن دوباره داغ شده است و قیمت‌ها شتابان در حال افزایش هستند. به طوری که متوسط قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران به بیش از ۳.۶ میلیارد تومان رسیده است. در چنین شرایطی وام ۴۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن که به واسطه اوج‌گیری قیمت تسه‌ها حدود ۱۰۰ میلیون تومانش هم هزینه خرید اوراق می‌شود، دردی را دوا نمی‌کند. چنین شرایطی باعث شده بیش از همیشه نیاز به وام‌های ارزش بالا با مدت بازپرداخت طولانی احساس شود.
به گزارش زنهار؛ در جست‌وجوی وام خرید خانه‌ام. اول از همه گوشی موبایلم را برمی‌دارم و در اینترنت جست‌وجو می‌کنم. بعد از مقداری گشتن و گذار اینترنتی در نهایت به سه گزینه می‌رسم؛ بانک مسکن، بانک ملی و بانک سامان. این سه بانک‌هایی هستند که برای خرید مسکن وام اعطا می‌کنند. نخست وام بانک ملی را جست‌وجو می‌کنم و به عدد خنده‌دار ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسم. تازه برای دریافت این وام باید سند خانه را هم به عنوان وثیقه قرارداد. در شرایطی که کوچک‌ترین خانه‌های تهران در ارزان‌ترین محلات هم بیش از یک میلیارد تومان قیمت دارند، این وام مانند یک شوخی می‌ماند.
دومین گزینه‌ام وام خرید بانک مسکن است که برای زوجین تهرانی ۴۰۰ میلیون تومان است. تازه در کنار آن می‌توان ۸۰ میلیون تومان هم وام جعاله دریافت کرد تا مجموعا به ۴۸۰ میلیون تومان برسد. در مقایسه با وام ۱۰۰ میلیون تومانی بانک ملی جذاب‌تر به نظر می‌رسد و جست‌وجو را ادامه می‌دهم. نرخ بهره این وام‌ها ۱۷.۵ درصد اعلام شده و مدت بازپرداخت آن‌ها هم ۱۲ ساله و ۵ ساله است. طبق محاسبات اقساط وام ۴۰۰ میلیون تومانی باید چیزی حدود ۶ میلیون ۶۷۰ هزار تومان در ماه باشد.
البته نوشته‌اند برای دریافت این وام باید اوراق تسهیلات مسکن را هم خرید. این اوراق در بورس معامله می‌شود به همین خاطر به سایت بورس می‌روم و کلمه «تسه» که نماد بورسی این اوراق است را سرچ می‌کنم، مثل این که امروز قیمت اوراق ۵ درصد کمتر شده و به ۱۲۷ هزار تومان رسیده است. با هر برگه اوراق می‌توان تنها ۵۰۰ هزار تومان وام گرفت؛ یعنی برای ۴۸۰ میلیون تومان وام باید ۹۶۰ برگه خرید که مبلغی حدود ۱۲۲ میلیون تومان می‌شود. این یعنی در نهایت از این وام کمتر از ۳۶۰ میلیون تومان برایم می‌ماند. هر چند بانک نرخ بهره وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید و جعاله را ۱۷.۵ درصد اعلام کرده ولی وقتی مجموع ارزش واقعی این وام‌ها ۳۶۰ میلیون تومان است یعنی نرخ بهره واقعی آن هم باید بیش از این حرف‌ها باشد. نرخ بهره موثر وام ۴۰۰ میلیونی که بازپرداختش ۱۲ ساله است را که حساب می‌کنم به عدد ۲۵.۵ درصد می‌رسم. هر چند خیلی بالاتر از نرخ سود اعلامی است اما در این شرایط که تورم به ۴۰ درصد رسیده و قیمت ملک روزانه بالا می‌رود به نظرم همچنان نرخ جذابی دارد ولی مبلغ آن کم است.
وام‌های غیرقابل دریافت
گزینه سوم اما حسابی چشمم را می‌گیرد؛ وام خرید مسکن بانک سامان که ۱.۵ میلیارد تومان است و در کنار آن تا ۵۰۰ میلیون تومان هم وام جعاله یا همان بازسازی داده می‌شود. البته اطلاعات چندانی از شرایط این وام در اینترنت پیدا نمی‌کنم به همین خاطر به یکی از شعب بانک می‌روم تا شرایط این وام را دقیق‌تر بپرسم. مسئول بانک می‌گوید: «کارشناس بانک به ملک شما می‌آید و آن را ارزش‌گذاری می‌کند. این وام تا ۱.۵ میلیارد تومان داده می‌شود ولی به شرطی که بیشتر از ۵۰ درصد ارزش ملک شما نشود. یعنی برای دریافت این وام ملکی که می‌خرید باید حداقل ۳ میلیارد تومان باشد. وام جعاله هم تا ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود که آن هم نباید بیشتر از ۳۰ درصد ارزش ملک باشد.»
اما وقتی دیگر شرایط و اقساط را توضیح می‌دهد اوضاع عجیب می‌شود. نرخ بهره اعلامی وام ۱۸ درصد است ولی ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش وام تا پایان دوره بازپرداخت که ۵ ساله است بلوکه می‌شود! البته مسئول بانک توضیح می‌دهد که در حال حاضر فقط ۲۵ درصد بلوکه می‌شود اما ممکن است افزایش یابد. خب این مبلغی که بلوکه می‌شود، اگر دست خودم باشد می‌توانم در بانک یا ملک آن را سرمایه‌گذاری تا بعد از ۵ سال سود خوبی رویش رفته باشد اما وقتی بلوکه می‌شود سودی به آن تعلق نمی‌گیرد. به همین خاطر نرخ سود واقعی این وام را هم حساب می‌کنم و باز هم به عدد ۲۵.۵ درصد می‌رسم.
اما قسمت جالب ماجرا اقساط وام و ضمانت‌های آن است. برای این ۲ میلیارد تومان وام یعنی وام خرید و جعاله باید ماهانه حدود ۵۷.۵ میلیون تومان قسط داد! عجیب‌تر ضمانت آن است، فیش حقوقیم باید حدود ۹۰ میلیون تومان باشد تا شاید بتوانم این وام را بگیرم! تازه علاوه بر همه این‌ها باید ۳ ماه هم گردش حساب ساخت. تازه این‌ها علاوه بر موارد دیگری مانند این که کارشناس بانک معمولا ۱۵-۲۰ درصد کمتر ملک را ارزش‌گذاری می‌کند یا این که نیاز به ساختن حداقل ۳ ماه میانگین حساب است.
بن‌بست وام مسکن در ایران
خب همان‌طور که دیدیم وام‌های مسکن در ایران مشکلات زیادی دارند؛ عمدتا یا مبلغشان کافی نیست یا اقساطشان عجیب است. مهم ترین عاملی که منجر به این اتفاق شده، عدم توانایی بانک‌ها برای پرداخت وام‌های بلندمدت است. در حال حاضر تنها بانک مسکن وام ۱۲ ساله برای خرید مسکن اعطا می‌کند که تازه وام این بانک هم به نوعی ترجیحی محسوب می‌شود و مبلغ بسیار کمی برای خرید خانه در تهران دارد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای دنیا بعضا تا ۹۰ درصد ارزش خانه وام داده می‌شود و بازپرداخت این وام‌ها هم به ۲۰ یا ۳۰ سال هم می‌رسد.
اما اقتصاد تورم‌زده ایران اعطای وام بلندمدت را برای نهادهای مالی غیرممکن می‌کند. ریسک‌های سیستماتیک فراوان و تورم سنگین و پرنوسان، کاری می‌کند که بانک ها از دادن وام ۵ ساله هم ترس دارند. زیرا ممکن است طی این مدت نرخ تورم بسیار بیشتر از نرخ دستوری وام شود و بانک‌ها زیان بزرگی ببینند. از طرفی دیگر چون نرخ بهره واقعی وام‌های بلندمدت مثل وام بانک مسکن اختلاف زیادی با تورم دارد، معمولا تقاضا برای آن‌ها زیاد است و در نهایت به علت کمبود منابع، چیز چندانی به متقاضی نمی‌رسد.
در چنین شرایطی به نظر می‌رسد بهترین راهکار اعطای وام با نرخ بهره قابل تنظیم است. چنین وام‌هایی در کشورهای تورم‌زده می‌تواند ریسک اعطای وام‌های بلندمدت را برای بانک‌ها کاهش دهد. در چنین شرایطی دیگر بانک‌ها از دادن وام‌های بلندمدت ترس نخواهند داشت و در نتیجه می‌توان انتظار داشت مثل بسیاری از کشورهای دیگر با دریافت وام‌های چند ده ساله و با مبلغ بالا خرید مسکن را راحت‌تر کرد.
